StartpaginaBedrijfsruimteMiddenstandsbedrijfsruimte

Van middenstandsbedrijfsruimte is volgens de wet sprake indien het gaat om een gebouwde onroerende zaak die op basis van een huurovereenkomst is bestemd voor het uitoefenen van:

het klein handelsbedrijf

restaurant of cafebedrijf

afhaal of besteldienst

ambachtsbedrijf

de van de bedrijfsruimte afhankelijke woning


Gemengde overeenkomsten

Bij gemengde overeenkomsten geldt een cumulatie van de wettelijke regels. U moet hierbij denken aan de overeenkomst waarbij een geheel bedrijf ter beschikking wordt gesteld bijvoorbeeld een verpachting van een cafebedrijf of een tankstation met allerhande afnameverplichtingen. In zo'n situatie blijft in de meeste gevallen het huurrecht van toepassing maar spelen ook andere wettelijke bepalingen. Dit gemengde karakter kan ook spelen bij een franchise waarbij ook bedrijfsruimte wordt verhuurd. In dat geval kan het zijn dat de franchise wordt ontbonden maar de huurovereenkomst blijft doorlopen hetgeen zuur kan zijn voor de franchisegever. Een ander voorbeeld kan zijn operational lease.

Huurbescherming

Valt het gehuurde eenmaal onder het begrip middenstandsbedrijfsruimte dan geldt dat de verhuurder alleen mag opzeggen tegen het einde van een bepaalde termijn en op bepaalde gronden. We zeggen de verhuurder omdat het in het huidige huurrecht handelt om bepalingen die de huurder beogen te beschermen en dus de huurder een beroep mag doen op de beschermende bepalingen. Hierop komen we zo terug.

De weet gaat uit van de termijn tot twee jaar, tot vijf jaar en tien jaar of langer. Bij ieder termijn gelden specifieke opzeggronden. Hierbij geldt de volgende manier van opzegging. Zowel de huurder als de verhuurder moeten opzeggen per aangetekende brief of deurwaardersexploit en een opzegtermijn van minimaal een jaar in acht nemen. Zonder opzegging loopt de overeenkomst door. Dit is ook van belang voor de huurder. Zegt een partij niet tijdig op dan hangt hij ook voor de volgende vijf jaar. Ook hier geldt weer dat de huurder zich op die wettelijke opzegtermijn kan beroepen. Van belang is verder dat een partij niet zomaar kan terug komen op een opzegging en ook de juiste opzegdatum moet worden gehanteerd. Er zijn uitspraken waarbij een beroep op het overschrijden van de opzegtermijn in strijd werd geacht met de redelijkheid en billijkheid.

De verhuurder zal altijd de gronden moeten stellen in de opzegging en hij zal dat doordacht moeten doen. Indien een huurder niet akkoord gaat met de opzegging zal de verhuurder na zes weken altijd toestemming aan de rechter moeten vragen voor de beeindiging van de huurovereenkomst. De rechter let hierbij alleen op de gronden die zijn aangevoerd in de opzegging. Dit alles geldt niet voor de huurder. Deze kan opzeggen tegen het einde van de termijn zonder grond en zonder route via de rechter.

Naast opzegging is er nog de mogelijkheid dat een partij de overeenkomst laat ontbinden door de rechter op grond van wanprestatie. Ook is de beeindiging in geval van een een faillissement van de huurder of verhuurder veel voorkomend. In zo'n geval kunnen huurder en verhuurder met een maximumtermijn van drie maanden opzeggen en geldt in de meeste gevallen geen huurbescherming en kan een verhuurder geen schadevergoeding claimen vanwege een voortijdige beeindiging.

Termijnen

Bij een contract tot twee jaar geldt geen termijnbescherming en hoeft de verhuurder ook geen gronden voor beeindiging te stellen.Deze twee jaar kunnen worden gebruikt als proefperiode. Loopt het contract door dan geldt automatisch de termijn van vijf jaar.

Bij een contract van vijf jaar mag de verhuurder alleen opzeggen op de grond dat er sprake is van een slechte bedrijfsvoering. Ratio hiervan is dat de reputatie van de verhuurder en of het gehuurde op onaanvaardbare wijze wordt aangetast. Daarnaast mag de verhuurder opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Hiervoor moet duidelijk zijn dat hij of familie in de eerste graad het gehuurde zelf persoonlijk dringend nodig heeft. Onder dringend gebruik valt ook renovatie en bij een rechtsopvolging aan de zijde van de verhuurder geldt een wachttijd van drie jaar na de rechtsopvolging voordat op deze grond mag worden opgezegd. In combinatie met de termijnbescherming kan dit betekenen dat een verhuurder pas na tien jaar hierop een beroep kan doen.

Na een contract van tien jaar kan hij ook opzeggen op grond van een belangenweging en vanwege het niet aanvaarden van een redelijk aanbod om en nieuwe huuroverenkomst aan te gaan en voor het verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan.


Aandachtspunten bij opzegging

Bij dringend eigen gebruik geldt dat de verhuurder schadevergoeding moet betalen indien achteraf blijkt dat die gestelde wil er niet daadwerkelijk was. hierbij geldt de bewijsregel dat de wil geacht wordt te ontbreken indien het gehuurde niet binnen een jaar daadwerkelijk in gebruik is genomen. Zo'n schadeclaim kan fors zijn denk aan verhuis- en inrichtingskosten maar ook winstderving.

Bij de belangenafweging moet de onderverhuurder ook de belangen stellen van de onderhuurder.

Het redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst mag niet betrekking hebben op een verhoging van de huurprijs.

Bij een toewijzing van de opzegging kan de kantonrechter een vergoeding toekennen voor de verhuiskosten en inrichtingskosten.

Bij een toewijzing van de opzegging op voornoemde gronden eindigt ook automatisch een onderhuurovereenkomst.

Bij een teoegewezen opzegging kan het zijn dat de verhuurder gaat profiteren van de opgebouwde goodwill of voordeel trekt van de inspanningen die de huurder eerder heeft geleverd. De wet biedt de mogelijkheid om daarvoor een vergoeding te claimen.


In de plaat stelling

Tijdens de looptijd kan spelen dat de huurder zijn zaak wil overdoen. Hij kan zijn onderneming en alle daartoe behorende activa verkopen maar daarmee heeft hij de koper nog niet de positie bezorgd van huurder. Het is zaak daar goed op te letten omdat een enkele verkoop kan leiden tot onbevoegde onderhuur of wederverhuur. Dit kan weer leiden tot wanprestatie jegens de verhuurder met als gevolg dat de zaak ten gronde gaat. Het is zaak daar goed op te letten. Op de meeste bedrijfsruimtes zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard en daarin staat doorgaans een verbod op onderhuur in opgenomen.

Een oplossing is hiervoor om vooraf en in het kader van de bedrijfsovername een indeplaatsstelling te vragen aan de kantonrechter. Het is natuurlijk mogelijk dat de verhuurder direct akkoord gaat met de contractsovername maar het komt ook veelvuldig voor dat de verhuurder aan de nieuwe eigenaar een nieuw contract aanbiedt met een nieuwe, lees hogere, huurprijs.

Voorwaarden voor een indeplaatstselling zijn:

Er moet sprake zijn van de overdracht door de huurder van het door hem of een ander uitgeoefend bedrijf aan een voorgestelde nieuwe huurder. Dit betekent dat een indeplaatsstelling op tijd moet worden gevraagd. g

De huurder moet daar een zwaarwichtig belang bij hebben.

de opvolgend huurder moet het bedrijf voortzetten

en deze moet voldoende waarborg bieden voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

de belangenafweging valt uit ten gunste van de huurder.


HelpLS Liber Advocaten